порядок получения разрешения на проведение реконструкции

Оформить земельный участок под строительство – дело, безусловно, хлопотное и сложное. Но решить ее можно. Следующий этап – строительство. Этот этап – не менее сложный. Нужно получить разрешение на строительство, получить исходные данные на проектирование, подготовить проектную документацию, сделать экспертизу проекта, согласовать и утвердить этот проект, получить разрешение на выполнение строительных работ, а по окончании строительства получить архтехпаспорта, а главное, пройти процедуру приемки объекта в эксплуатацию. Так что предпринимателю, который решил строиться, следует хорошо понимать, на что он идет. Но чаще всего результат того стоит. А чтобы процесс получения разрешительных документов на строительство не казался темным лабиринтом, мы сейчас подробно рассмотрим, что на каком этапе нужно сделать.

Получение разрешения на строительство

С чего нужно начать? Начать нужно с оформления разрешения на строительство объекта градостроительства (далее – разрешение на строительство) (статья 24 Закона о забудову1).

Разрешение на строительство нужно получать в органах местной исполнительной власти. Для этого необходимо подать заявление о предоставлении разрешения на строительство в исполнительный орган соответствующего совета или Киевской или Севастопольской городской государственной администрации.

(1 Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III, с изменениями и дополнениями.)

К заявлению прилагается документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, или документ о согласии собственника земельного участка на застройку этого участка. Перечень других документов и материалов, необходимых для получения разрешения на строительство, которые прилагаются к письменному заявлению, порядок их рассмотрения определяются региональными правилами застройки.

Так, в частности, перечень документов и материалов, необходимых для получения разрешения на строительство, содержит (абзац 2 подпункта 6.6 Региональных правил № 2192):

- Выписку из решения исполкома сельского, поселкового или городского совета о предоставлении земельного участка с определением целевого назначения;

- Государственный акт на право собственности или право пользования землей, акт установления границ земельного участка в натуре;

- Экономико финансовое обоснование проведения проектных и строительных работ (в случае необходимости кредитования);

- Технико-экономическое обоснование запланированного строительства – для объектов производственного назначения;

- Заключение государственной экологической экспертизы – для экологически опасных объектов.

(2 Типовые региональные правила застройки, утвержденные приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 10.12.2001 г. № 219.)

Если сельским, поселковым или городским советом принято решение о предоставлении земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности для размещения объекта градостроительства в порядке, определенном земельным законодательством, такое решение одновременно является разрешением на строительство этого объекта.

Разрешение на строительство предоставляется на основании комплексного заключения о соответствии предложенного строительства с градостроительной документацией, государственными строительными нормами, местных правил застройки (далее – комплексное заключение).

Заметим, что комплексное заключение и проект решения о разрешении на строительство готовятся специально уполномоченным органом по вопросам градостроительства и архитектуры в течение месяца со дня обращения по поводу предоставления этого заключения. В свою очередь, для подготовки комплексного заключения привлекаются такие органы власти, как органы землеустроительных, природоохранных, санитарных, пожарных и других органов исполнительной власти в соответствии с их компетенцией, привлекаемых к этой процедуре по поручению уполномоченного лица местной государственной администрации. Такие инстанции предоставляют свои заключения специально уполномоченным органом по вопросам градостроительства и архитектуры в течение двух недель со дня обращения заинтересованного лица к этим органам.

Разрешение на строительство предоставляется заявителю в течение двух месяцев со дня подачи заявления и дает право заказчикам на получение исходных данных на проектирование, проведение проектно-изыскательских работ и получение разрешения на выполнение строительных работ.

Обратите внимание: разрешение на строительство объекта градостроительства не является документом, удостоверяющим право собственности или право пользования (аренды) земельными участками. Кроме того, разрешение на строительство объекта градостроительства не дает права на начало выполнения строительных работ без получения соответствующего разрешения местной инспекции государственного архитектурно-строительного контроля!

И еще один важный момент. Разрешение на строительство должно быть реализовано в течение двух лет, иначе он теряет силу, а его обновления будет происходить в том же порядке, что и его предоставление.

Все указанное выше касается механизма получения разрешения на строительство по «новостроек». Как известно, сам термин «строительство» включает широкий сегмент понятий. Это не только осуществление нового строительства, но и реконструкция, реставрация, капитальный ремонт.

Что касается порядка получения разрешения на проведение реконструкции, то он несколько отличается от вышеприведенного. Механизм предоставления разрешения на проведение реконструкции зданий, встроено-пристроенных помещений, чердаков и мансард изложены в разделе 7 Региональных правил № 219

Так, для того чтобы получить разрешение на проведение реконструкции встроено-пристроенного помещения, заказчику нужно обратиться с соответствующим заявлением в исполнительный комитет сельского, поселкового или городского совета (подпункт 7.2 Региональных правил № 219).

В таком заявлении указывается предусмотрено функциональное назначение объекта, численность работающих, вместимость. А к заявлению прилагаются:

- Документы, удостоверяющие право собственности на помещение, или соглашение (договор) с собственником на право проведения реконструкции;

- Технический паспорт на это помещение.

Далее на основании поручения исполкома отдел градостроительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства районной государственной администрации готовит проект решения исполнительного органа о разрешении на реконструкцию, предоставление заказчику исходных данных и выполнения проектных работ или обоснованный отказ, определяет архитектурно-планировочные требования и необходимый перечень технических условий зависимости от объемов реконструкции или капитального ремонта. Срок подготовки такого проекта – 15 календарных дней (подпункт 7.3 Региональных правил № 219).

Если же помещение переводится из жилого в нежилое по решению исполкома сельского, поселкового или городского совета, то указанное решение одновременно является разрешением на разработку соответствующего проекта реконструкции этого помещения. Проект решения готовится соответствующим органом градостроительства и архитектуры при участии соответствующих органов государственного надзора в соответствии с законодательством.

Получение исходных данных на проектирование

Следующий после получения разрешения на строительство этап – разработка проекта объекта строительства. Согласно статье 5 Закона о архитектуру3 разработка такого проекта, а также предпроектные работы осуществляются на основании исходных данных на проектирование, к которым относятся:

- Архитектурно-планировочное задание;

- Технические условия по инженерному обеспечению объекта архитектуры;

- Задание на проектирование.

(3 Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.99 г. № 687-XIV, с изменениями и дополнениями.)